Новости недвижимости

Как продать квартиру в период застоя?

Январь 04, 2018

Вторичный рынок жилья затоварен: на каждого покупателя порой приходятся десятки желающих избавиться от «лишних» квартир. И только грамотная предпродажная подготовка увеличивает шансы на удачную для продавца сделку.

Правило первое: изучите рынок

Чтобы оценить, насколько оправданны ваши ценовые ожидания, имеет смысл сравнить свои запросы с ценами выставленных на продажу квартир в ближайших кварталах. Если у вас типовое жилище, то в различных каталогах  наверняка найдутся не просто аналоги, а точные «близнецы». Если такие квартиры фигурируют в базах предложений не первый месяц, будьте готовы к тому, что цены завышены. Помните и о том, что в объявлениях, которые подают риэлторы, в заявленную цену включена и стоимость риэлторских услуг. В этом случае нужно отнять 10 % от цены аналогичного предложения.
Так же, если верить статистике, Одно- и двухкомнатные квартиры – товар чуть более ходовой(в сентябре студии, одно- и двухкомнатные квартиры составляли около 78% предложения жилья в новостройках).

Правило второе: выберите между «быстро» и «дорого»

Если продавать нужно срочно, то выставлять объект в продажу придется по цене, меньшей, чем у конкурентов. Если вы не готовы к такому «подвигу» – поэкспериментируйте, начав с той суммы, которая кажется вам справедливой. Но если убедитесь, что предложение, несмотря на все расписанные достоинства не находит отклика, – объект переоценен.
Подавая объявление о продаже типовой квартиры по цене, которая, по вашему разумению, ниже среднерыночной, избегайте подробного описания. Пусть привлекательная цена говорит сама за себя – вам обязательно позвонят и подробно расспросят. Да, в этом случае вам придется чаще отвечать на звонки и показывать квартиру. Но высокая активность увеличивает шанс найти покупателя.
Объявление с фото повышает вероятность того, что на объект обратят внимание. Но интерьерные снимки с неприбранными кухонными столами и продавленными диванами ни о чем не расскажут покупателю. Лучше всего в солнечный день, взяв в руки фотоаппарат, провести фотосессию на улице. Снимите сам дом, окружающие скверы, детские площадки, возможно, вид на парк из окна.

Правило третье: готовьте документы заранее

Если речь идет о срочной продаже, правоустанавливающие документы должны быть под рукой и в той кондиции, чтобы хоть завтра – подписывать договор. Лучший вариант – полный пакет документов, показывающий юридическую историю объекта с момента приватизации. Это копии свидетельств о собственности, полученные на основании договоров купли-продажи, дарения, свидетельств о праве на наследство. Если таковых нет, можете заранее запросить выписку из ЕГРП, в которой отражены все права и обременения. Правда, если ожидание сделки затянется, выписку придется обновить: банки и нотариусы требуют, чтобы она была свежей (не более чем месячной давности).

Еще один случай, требующий основательной подготовки, – долевая собственность. Не будем разбирать достойные отдельных публикаций варианты, когда в товарищах согласья нет. Но в наше время часто случается, что самые близкие люди вовремя не озаботились тем, чтобы оформить доверенности на сбор документов, отчуждение и проведение расчетов. При этом если кому-то из возможных участников сделки случилось уехать в отпуск, приболеть, или между собственниками внезапно возникли разногласия, велика вероятность, что «готовый» покупатель отправится на поиски другой квартиры.

Кадастровый паспорт, или техпаспорт старого образца, в котором есть план квартиры, – тоже документ полезный. Предъявив его визитерам, вы покажете, что в квартире нет незаконных перепланировок. Сделайте несколько копий плана, чтобы давать их «смотрильщикам». От вас не убудет, но не исключено, что именно этот листок, отнюдь не похожий на рекламный буклет, станет своего рода поворотной точкой: обсудив все варианты на семейном совете и с карандашом в руках, «расставив» мебель по уже почти своей квартире, потенциальные контрагенты к вам вернутся.

Правило четвертое: больше «позитива»

Кроме прочего, придется потратить несколько вечеров на генеральную уборку, починку капающих кранов, проветривания помещения. Какой бы привлекательной ни казалась покупателю цена, «убитая» и захламленная квартира – всегда повод активно смотреть другие варианты.

Правило пятое: разумный и достаточный ремонт

Если речь не идет о срочной продаже – нужно думать о ремонте. Но на вопрос, окупится ли предпродажный ремонт квартиры, – вам не ответит ни один риэлтор. Действительно, в период активного рынка качественно отремонтированная квартира имела шансы быть проданной на 5-10% дороже такой же, но «убитой». Исходя из этих данных, можно было оценивать смету предполагаемых работ. Сегодня, когда на рынке стагнация, а эксперты прогнозируют вероятность снижения цен, продавцы оказываются перед дилеммой: продать сегодня, в состоянии «как есть» (со скидками и с учетом изложенных выше рекомендаций) либо, потратив время и деньги на модернизацию, попытаться «отбить» затраты. Прогнозы, увы, – не в пользу второго варианта.
Но здесь каждый случай индивидуален. Если в окрестных домах выставлено на продажу множество квартир, долгие месяцы не покидающих каталоги, «освеженное» жилище, выставленное по более или менее привлекательной цене, имеет конкурентное преимущество: квартирами, позволяющими заселиться сразу после покупки, часто интересуются ограниченные в средствах ипотечные покупатели.

Предпродажный ремонт с заменой оконных блоков, сантехники, полов и обновлением потолков показан также тем объектам, которые без ремонта продать в принципе невозможно (например, в пригородных многоквартирных домах не первой свежести). Но игра стоит свеч – только если дом не ветхий (с точки зрения ипотечных банков), а с правоустанавливающими документами – все в порядке.

Коль скоро речь зашла о ремонте, дадим еще ряд советов. Не имеет смысл освежать обои и потолки, оставив рассохшиеся оконные рамы и ржавые трубы. Покупатель, ищущий вариант «покупай и въезжай», не оценит такой «модернизации». Лучше поступить наоборот – заменить окна, сантехприборы, очистить стены от наслоений обоев и обработать их обеспыливающей грунтовкой. Атмосфера начатого ремонта сделает объект «позитивнее», уйдут многолетние запахи затхлости, характерные для жилья «сильно б/у». В этом случае покупатель скорее будет склонен к тому, чтобы простить трещины в потолке и горбатые полы.

Если речь идет о квартире не самой низшей ценовой категории, не нужно делать ни дешевую, ни тем более дорогую отделку. Ведь первое, чем займется любой новосел, – это замена обоев по собственному вкусу. Здесь имеет смысл ограничиться черновым ремонтом с подготовкой под оклейку и покраску.

Правило шестое: искусство продажи

Самая беспроигрышная линия поведения на все случаи – всем своим видом показать, что и вы, и ваши соседи заинтересованы, чтобы квартира, с которой вам так жалко расставаться, попала в хорошие руки.

Наиболее безопасный и лёгкий способ продать свою квартиру - это продать её с компанией "АН Города"

обратившись по адресу:

БЦ "Премьер-Лига 
Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 266в, офис 3.5 А ст.метро "Московские ворота"  

 

Компании, с которыми не стоит иметь дела!

Декабрь 29, 2017

Новые имена
С момента нашей последней публикации, посвященной банкротствам на строительном рынке Петербурга, список несостоятельных застройщиков увеличился. Среди новичков – компания «Балтжилинвест», которая в марте этого года подала иск о собственной несостоятельности. В конце августа Арбитражный Суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области признал ее банкротом. Три года назад «Балтжилинвест» согласился взять на себя обязательства по завершению одного из самых известных в Петербурге долгостроев – ЖК «Охта-Модерн» (Большеохтинский проспект, 15). Его начинала строить обанкротившаяся еще в 2009 году компания «ИВИ-93».  Работы по возведению ЖК, состоящего из четырех корпусов, стартовали в 2003 году. В 2005-м, 2007-м и 2009-м сроки строительства продлевались. После банкротства «ИВИ-93» права на завершение недостроя и передачу квартир дольщикам перешли к ООО «Балтжилинвест» (она переименовала комплекс в ЖК «Авангард»). Однако в декабре прошлого года планы этой компании изменились – ее руководство отказалось от проекта (к тому времени были построены лишь два корпуса). Постановлением городского правительства права на достройку двух оставшихся зданий передали ООО «Питер-Констракшн». Ввести объекты в эксплуатацию планировалось в сентябре нынешнего года. Но, по данным Госстройнадзора, пока выдано разрешение на ввод в эксплуатацию лишь второй очереди «Авангарда».

Коллизия в том, что еще до передачи прав на достройку жилого комплекса компании «Питер-Констракшн» некоторые дольщики решили расторгнуть договоры с «Балтжилинвестом». После чего – потребовали вернуть им заплаченные за жилье деньги. Сейчас эти люди оказались в патовой ситуации – активов «Балтжилинвеста» явно не хватит для того, чтобы расплатиться с бывшими дольщиками. Те, кто не захотел расторгать договоры, пытаются договориться с руководством «Питер-Констракшн» о сумме доплат.

Без жилья могут остаться и граждане, которые приобретали квартиры в ЖК «Охтинский ключ» (поселок Мурино, Садовая улица). История этого проекта тянется с 2004 года: застройщиком участка выступало ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт», в проекте также участвовали компании «Абсолют Строй Сервис» (генподрядчик) и «Еврострой» (инвестор). Партнеры продавали квартиры самостоятельно, однако впоследствии их отношения разладились. Строительство комплекса приостановилось, многие дольщики, заключившие договоры с фирмой «Еврострой», начали подавать иски в районные суды о признании права собственности на недостроенные квартиры. В настоящее время ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» и «Еврострой» проходят процедуру банкротства – граждане, купившие жилье у этих компаний, вынуждены вступать в дела об их несостоятельности.

Несостоявшиеся банкроты
В конце сентября решилась судьба строительной компании «Импульс», в отношении которой также было заведено дело о несостоятельности. Соответствующий иск был подан налоговой службой еще в марте этого года, однако к настоящему моменту «Импульсу» удалось погасить долг перед ревизорами. Хотя не исключено, что в скором времени кредиторы могут подать новый иск о несостоятельности «Импульса» (за последние три года в отношении компании было инициировано несколько таких дел). Фирма до сих пор не может завершить три своих объекта, а ее дольщики регулярно пытаются привлечь внимание властей к своим проблемам.

На строительство двух жилых домов «Импульса»до сих пор не получены разрешения – речь идет о комплексах «Кристалл Полюстрово» на пересечении улиц Маршала Тухачевского и Стасовой и «Идеал» в Пушкине, на Красносельском шоссе, 55). Третий – ЖК «Бригантина» – не могу сдать уже больше года, хотя объект практически готов.

Не так давно арбитражный суд оставил без рассмотрения иск о несостоятельности ООО «Концерн Л1». Дело о банкротстве пыталось инициировать Общество по защите прав потребителей. Как выяснилось, правозащитная организация обосновала свои требования решением Приморского районного суда, который постановил взыскать с компании 630 тыс. руб. – в качестве штрафа. Правда в арбитраже посчитали, что неуплата штрафа не может являться поводом для возбуждения дела о банкротстве. Такое же мнение высказали и судьи апелляционного суда, куда Общество по защите прав потребителей подало жалобу на решение первой инстанции.

Продолжаются попытки обанкротить Торговый дом «Сигма»: иски подают дольщики этой компании, которые пытаются расторгнуть с ней договоры и возвратить заплаченные за жилье деньги. Впрочем, пока все эти дела заканчиваются выплатой долгов и, соответственно, прекращением дел о несостоятельности. БН уже писал о том, что дела о банкротстве все чаще инициируют лишь для возврата долгов. Практика показала, что подача исков о несостоятельности оказывается весьма эффективным методов взыскания задолженности.

Без квартир и денег?
В августе 2011 года заработали поправки в закон о банкротстве, благодаря которым у дольщиков появилась возможность участвовать в процессах несостоятельности строительных компаний.  Граждане получили право требовать передачи оплаченных ими квартир, возврата заплаченных по договору средств. Некоторые предпочли включать себя в реестр так называемых залоговых кредиторов (то есть претендовать на долю из денег, вырученных от продажи залогового имущества банкрота). О каждом из этих способов защиты прав БН подробно рассказывал читателям. Но, судя по рассматриваемым и уже завершенным делам о банкротстве, данные механизмы крайне редко позволяют получить квартиру либо перечисленные банкроту деньги.

«Фактически у пострадавших дольщиков есть лишь один работающий способ защитить свои права – просить суд передать оплаченные ими жилые помещения. Затем дольщики ждут соответствующего заключения арбитражного управляющего, который и решает, можно ли передать квартиры пострадавшим покупателям», – говорит юрист корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры» Александра Улезко. По ее словам, в идеале при рассмотрении дел о несостоятельности застройщиков незавершенные ими жилые дома должны передаваться созданными дольщиками ЖСК. Но на практике для этого нужно выполнить множество условий, из-за чего дольщикам крайне редко удается сформировать кооператив и получить права на завершение объекта. Юрист смогла припомнить лишь один такой случай – создать кооператив и завершить строительство дома удалось дольщикам компании  «ЖилСоцСтрой».

В целом, как пояснила БН старший юрист практики судебных споров компании Rightmark group Евгения Станиславская, дольщики имеют больше шансов получить свое жилье лишь в тех случаях, когда дом практически достроен (либо уже сдан в эксплуатацию). «В остальных случаях дольщики рассчитывают на то, что им удастся вернуть средства за счет реализации активов застройщиков. Но, как показывает практика, денег, полученных в результате продажи имущества банкрота, оказывается недостаточно для погашения долгов перед дольщиками», – резюмирует она.

Анализ судебных дел говорит о том, что поправки в закон о банкротстве, призванные уравнять дольщиков в правах с остальными участниками процессов о несостоятельности, не работают. Формально при рассмотрении дел о банкротстве дольщики являются полноценными кредиторами – суды принимают на рассмотрение имущественные и денежные требования покупателей строящейся недвижимости. Но в делах о несостоятельности строительных компаний у дольщиков нет никаких преимуществ перед другими кредиторами, претензии которых часто исчисляются сотнями миллионов рублей. И если застройщик оказывается банкротом, то в большинстве случаев его дольщики остаются без жилья и денег.

Список строительных компаний Петербурга, которые в настоящее время проходят процедуру банкротства

Компания

Адреса незавершенных компанией объектов

Примечание

ООО «Балтжилинвест»

ЖК «Охта-Модерн», ныне – «Авангард»

В отношении компании введена процедура наблюдения. Дольщики вступают в дело о банкротстве, требуя возврата заплаченных за квартиры средств

ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт»

ЖК «Охтинский ключ»

Процедура наблюдения введена в сентябре. Компания находится в стадии судебных разбирательств с бывшими партнерами по ЖК «Охтинский ключ», готовность которого оценивается в 80%

ЗАО «Первая проектная компания»

Отсутствуют

В конце октября компания была окончательно ликвидирована. Невыполненные обязательства перед дольщиками отсутствуют

ЗАО «Корпорация «Росполитехпроект»»

Отсутствуют

Компания признана банкротом, открыто конкурсное производство. Дольщики дома на Лесном пр., 67, признают права на квартиры через суд

ЗАО «Окстрой»

ЖК «Кристалл»: Институтский пр., севернее дома 9

Права на достройку ЖК «Кристалл» переданы ЖСК дольщиков

ЖК «Дом в Коломягах»: Новосельковская ул., 5, лит. А, уч. 1

Права на достройку ЖК «Дом в Коломягах» также переданы ЖСК дольщиков, сейчас граждане собирают деньги на достройку здания. Работы на объекте не ведутся с 2011 года

ООО «Премиум»

ул. Дыбенко, уч. 1, севернее дома 42

Компания не выполнила своих обязательств перед застройщиком дома – ООО «Стоун», из-за чего дольщики не имеют прав на приобретенные у «Премиума» квартиры

ООО «Стройэкспертсервис»

Отсутствуют

Возводимый компанией дом в Сестрорецке, ул. Володарского, 56, к настоящему времени сдан. Квартиры переданы покупателям

ЗАО «Строительное объединение “М-индустрия”»

Отсутствуют

В отношении компании введена процедура наблюдения, дольщики подают в арбитраж требования о признании прав на квартиры в ЖК «Поэма у трех озер», который был сдан весной 2012 года

ООО «Строительно-торговая компания “Полифас”»

ЖК «Рай в шалаше»: пос. Горская-Александровская, кв. 12

В отношении бывшего генерального директора компании возбуждено уголовное дело, дольщики пытаются признать права на жилье через суд

 Источник: bn.ru

Уважаемые клиенты, покупайте квартиру с "АН Города", мы работаем только с надёжными застройщиками!

Обратиться можно по телефону отдела продаж (812)43-800-40, либо по адресу:

Санкт-Петербург, Савушкина ул. дом 83 корп 3 , БЦ Антарес, офис 232

 Санкт-Петербург, ул Ташкентская д. 1 лит А, БЦ Давыдов, офис 11

ПРЕДЛАГАЕМ ВАШЕМУ ВНИМАНИЮ НОВОГО ПАРТНЕРА

Декабрь 21, 2017

Наше агентство информирует своих клиентов о том, что мы запустили новое сотрудничество с крупным порталом о недвижимости https://regionalrealty.ru. Этот сайт предоставил нам свою площадку для того, чтобы мы могли выгружать объявления. Это удобно для наших клиентов, поскольку теперь шанс продать ваше жилье быстрее и выгоднее возрос. Благодаря такому информационному взаимодействию, мы сможем добиться хороших показателей продажи и аренды.

 

Наш новый партнер RegionalRealty.ru имеет полноценную базу информации о недвижимости – аналитика, новости, описание объектов и так далее. Более того, для наших агентов знакомство с нашим новым партнером также выгодно, поскольку на его сайте имеется информация о работе риелторов, законодательные вопросы и тому подобные данные. Которые окажутся ценными и полезными.

 

Разрешение на строительство «Щегловская усадьба»

Декабрь 09, 2017

Актуальные планировки и цены комлпекса "Щегловская усадьба", условия покупки можно узнать в отделе продаж по тел. (812) 385-00-00

ЖК "Новый Оккервиль"

Ноябрь 05, 2017

ИСК «Отделстрой» сообщила о начале строительства очередной, 4 очереди, ЖК «Новый Оккервиль». Объект носит название «Дом у Рябиновой аллеи». Старт продаж ожидается в середине декабря нынешнего года. Окончание строительства – 2015 год.
Местоположение нового объекта, возводимого в рамках жилого комплекса «Новый Оккервиль», очень удобное: центр квартала, рядом с детсадом и школой. Высота нового дома – 18 этажей. Построят его в соответствии с монолитно-кирпичными технологиями. Всего в «Доме у Рябиновой аллеи» расположится 890 квартир. Общая площадь – 58,9 тыс. «квадратов». В настоящее время ведется бронирование квартир. Продажи будут вестись в соответствии с 214-ФЗ.

Покупателям предлагаются квартиры (от однокомнатных до четырехкомнатных) площадью до 145 кв. м. В «Доме у Рябиновой аллеи» будут построены открытые террасы от 26 до 46 кв. м.
Все жилые помещения будут передаваться покупателям с предчистовой отделкой.
Благоустройство придомовой территории предполагает организацию большой прогулочной зоны, без проездных дорог для автомобилей.
В рамках проекта будут построены коммерческие помещения. Они расположатся на первом этаже. Их общая площадь – 3,5 тыс. кв. м.
Николай Гражданкин, начальник продаж ИСК «Отделстрой», рассказал, что основная целевая группа клиентов: семейные люди, мечтающие о комфортном жилье.

Воплощайте мечты, покупайте комфортное жильё с "АН Города" - это надёжно!

Наш офис:
БЦ "Премьер-Лига 

Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 266в, офис 3.5 А ст.метро "Московские ворота"